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Segunda-feira, Novembro 30, 2020
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Preparado para a fase das insolvências em Portugal? O que irá ser do imobiliário?

Estamos naquela fase em que a esperança no “tudo vai ficar bem” se começa a dissipar e a realidade da situação entra-nos pela a porta a dentro quase sem bater.

Durante a semana passada nos jornais económicos começaram a circular algumas indicações interessantes para o nosso mercado imobiliário em Portugal. Cerca de 400.000 famílias portuguesas deixaram de pagar os seus créditos.

Isto é um sinal claro de que estamos agora a iniciar a fase das insolvências.

Cerca de 2.2 mil milhões de euros de valor global em 302 mil contratos de crédito. E estamos a falar apenas de famílias que não puderam aderir aos regimes de moratória no crédito e que teriam permitido suspender os pagamentos de prestações.

Esta fase é caracterizada pelo fim da fantasia e do inicio de uma relação saudável com a realidade.

Para o mercado imobiliário em Portugal isto irá traduzir-se na transição de um mercado de vendedores(onde era o vendedor que ditava as regras) para um mercado de compradores(onde é o comprador que detém o maior poder negocial).

Esta transição poderá ser mais ou menos lenta, pois as moratórias nos créditos terminam(a esta data) em setembro de 2021 e este facto apesar de não alterar a trajetória vai fazer com que a transição seja um pouco mais suave.

Vislumbrando a trajetória, preparemo-nos para a nova fase

Como mediadores e consultores imobiliários a direção do mercado imobiliário é quase que indiferente para nós. O nosso trabalho é mediar negócios, quer os preços subam ou desçam, quer o cliente comprador tenha mais poder negocial do que o cliente vendedor ou o seu inverso.

A nova fase vislumbra assistirmos a uma destruição da procura, mas mantendo-se oferta, o nosso trabalho é o mesmo de sempre: casar a oferta com a procura e chegar ao ponto de equilíbrio.

Temos contudo de ter uma questão em consideração: o crédito!

São o crédito e as taxas de juro que distorcem a relação entre a oferta e a procura, tanto na fase ascendente quanto na fase descendente dos preços e é ele(o crédito em combinação com os juros) que promove ou abstém o poder negocial dos compradores.

Oh, como tudo seria bem mais suave e pacato sem o crédito, dizem alguns…

Escusado será dizer que também no crédito se vislumbra o inicio de uma trajetória no sentido da mais difícil obtenção deste.

A nova realidade do mercado imobiliário começa a tomar forma e é necessário sobretudo refletir. Eis alguns pontos a ter em atenção:

1) Comprar barato, vender caro

É a estratégia sublime na construção de fortunas. No entanto tudo tem o seu tempo certo.

Como consultores imobiliários vamos começar a lidar cada vez mais com este público. Chamemos-lhe investidores, oportunistas, especuladores ou então, simplesmente pessoas de negócio.

São pessoas bastante racionais que atuam no mercado imobiliário quase sempre sem recurso ao crédito. Para eles, um bom negócio é sempre um bom negócio, desde que o valor do produto seja bastante mais baixo do que o seu valor real.

É uma proposta indecente eu sei, mas o mercado nestas ocasiões  tende a expulsar os incautos e encarrega-se de nos fornecer a nós consultores imobiliários compradores cautelosos e de boas contas.

Neste momento, estes(os cautelosos), fruto de terem vendido caro, tem agora liquidez para comprar barato. O dinheiro parado tende a estragar-se.

2 ) Realidade e bons modos

Não basta a substância, é necessária também a circunstância. O mau jeito estraga tudo, inclusive o que é justo e razoável. Já a maneira correta tudo repara.

Na fase que se avizinha, na minha humilde opinião o consultor imobiliário deve evitar fantasiar a realidade quer com compradores, quer com vendedores. É tempo perdido e para mais descredibilizante para o consultor imobiliário.

E é sobretudo junto dos clientes vendedores que o consultor imobiliário deve concentrar os seus esforços no sentido de os educar e de promover uma relação saudável com a nova realidade.

O consultor terá ainda de ser bastante mais seletivo nos imóveis que escolher trabalhar a quando da transição para a nova realidade. Imóveis com preços desajustados vão ser na sua maioria tempo desperdiçado.

3 ) Regra para ter sorte

A sorte tem as suas regras e para os sábios ela não é assim tão cega. A sorte conta com a ajuda do esforço. Alguns contentam-se em se colocarem confiantes à porta da deusa, esperando que ela aja. Outros são mais sensatos, e vão além com uma audácia cautelosa.

Quem pensa de uma forma correta tem apenas um único plano de ação: virtude e prudência; pois a sorte e o azar encontram-se na prudência ou na precipitação.

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